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涪城区 11000元/平米
大型社区 大型商超 幼儿园
找新房
也许是乘势，昨年以及上半年绵阳楼市的高热，市场中三房、四房产品占有率极高。不过*近，绵阳两居室以下的产品也丰富了些。例如游仙区的铂金公馆、南城水岸，经开区的CBD万达公寓，高新区的公爵府桂苑以及涪城区的中央华府和今天要来关注的重点—桃源麓。
在今天的踩盘报告中，先给大家梳理三个要点：
1、项目属性：涪城区+精装房
2、产品属性：面积段在39-65㎡之间
3、价格区间为11000-13000元/㎡
紧挨市中心 配套没得说
桃源麓位于涪城区临园路中段177号，隶属于桃园路片区。项目北侧为城市主干道临园路中段，西侧为规划道路，东南面均邻住宅小区。，地理位置优越，周边配套完善，城市居住属性突出。
绵阳城市中心发展历程中，七星楼、桃园路一带是重要的交通枢纽。贯穿南北东西的城市主干道，长虹大道和临园路汇聚于剑南路西段和科委立交桥，再引流至各大片区。桃园路片区以西是花园小区，被三汇大桥分隔；南接安昌桥，贯通至御营坝。这一带交通四通八达，高峰期时更是堵车的节点。
距项目*近的七星楼公交站位于项目北侧
项目南侧的菜场和商店
该片区紧挨市中心，区域内无大型商业，以社区商业为主。向东1公里范围内有凯德广场、新世界百货、花园崇尚国际，距离长虹国际城广场1.8公里左右。
项目自身规划的商业，以餐饮为主，商业落位后，带来的噪音以及隐患，居住舒适度直线下降。
同时，桃园路这一带开发比较早，现有住宅规划基本饱和。项目周边布满了老旧住宅，以职工家属楼、自建房和商品房为主。虽然居住氛围浓厚，除地段和交通优势外，大环境并不优越。
项目东侧的老旧住宅
临园路中段社区服务站距离项目200米左右
根据《绵阳城区公办义务教育*2018年秋季招生事项》公告，临园路中段117号即项目的学区划分为安昌路*、绵阳二中，分别距离项目1.1公里、800米。
小户型设计 体量“迷你”
位于经开区的桃源麓售楼部
桃源麓由绵阳汇森实业有限公司开发，项目全名为中玮海润桃源麓。项目总占地5.88亩，总建面15133.63㎡，规划容积率为3.0，从土地指标可以看出，这个项目体量“迷你”。项目规划为住宅+商业，由1栋高层住宅以及一层商业街组成。
项目沙盘
项目沙盘
1号楼共有2个单元，总高16层，以一字型布局，节约土地。根据现场沙盘图，1号楼仅1单元临主干道，交通噪音带来的干扰不可避免。
再来看产品设计，项目仅有3个户型，面积段在39-65㎡之间，均为2梯6户的设计。
A户型建面约39.5㎡，为一房一卫设计。该户型仅单侧采光，客厅和卧室开间为3.3米和3米。
B户型建面约63.41㎡，为两房一卫设计。该户型相邻两侧采光，客厅和主卧朝向景观面，开间分别为3.3米和3米。次卧邻厨房的设计，生活起居都略有不便。
C户型建面约65.88㎡，为两房一卫设计。该户型客厅和主卧朝主景观面，开间分别为3.2米和3米。我认为该户型是3个户型中表现较差的一个：主卧门正对入户，次卧门正对客厅，隐私性得不到保障；狭长的生活阳台，利用率不高。
实地踩盘时，我并未看到关于户型布局的详细信息。据工作人员介绍，以上3中户型均为东西朝向。
不确定因素
一、精装修
桃源麓将采用精装修交付，踩盘当天小编在现场并没有看到装修配置的明细，仅有指纹锁有标注品牌。据工作人员介绍，其他材料明细仅在合同中有备注。由于没有实体交付的样板间，所以具体呈现情况未知，建议意向购买者仔细了解。
二、土地使用年限
根据公示的信息，项目土地使用年限为50年，终止日期为2051年8月15日。
三、低楼层住户视野受限
这是我在项目南面拍摄到的1号楼2单元，由于户型均为东西朝向的设计，朝向东侧的低楼层住户入住后，观景视野会有所遮挡。建议仔细了解项目与周边住宅间距。
购买建议
项目的优势、劣势和不确定性都十分突出，优势主要体现在地理位置和配套上，劣势主要在居住环境，不确定性在于精装和楼间距。
价格方面：桃源麓1号楼2个单元已于9月9日开售，价格区间为11000-13000元/㎡。以39.5㎡一房一卫户型为例，单价12000元/㎡，*三成约14.2万。仅从价格来看，*14.2万元买入涪城区，对于购房者而言，具有足够诱惑力。但小户型的设计，又限制了一部分购房者的脚步。
综合以上，我认为适合两类购房者关注，一类是意向区域为涪城区，预算较低的首次置业者；一类是投资购房者。
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