为何房价这么高？我们又该如何选房？

2019/05/15 16:39

5月15日讯：不知道大家有没有发现，**近绵阳的地价再创新高，三份**新的土拍快报，带你直观领略：

4月30日，绵阳涪城区五里梁12#地块，共195.12亩，成交总价10.95亿元，成交单价561.19万元/亩，成交楼面价4676.74元/平米。

5月8日，绵阳涪城区涪城路14#地块，共15.84亩，成交总价3.853亿元，成交单价2432.66万元/亩，成交楼面价5615.07元/平米。

5月10日，绵阳科创园人工湖15#地块，共97.73亩，成交总价6.54亿元，成交单价669.19万元/亩，成交楼面价8364.9元/平米。

所以，大家都看到了吗，短短10天内，三块地界的成交楼面价一个比一个高。楼面价都这么高，房价哪有不逐渐升高的说法呢？

那么到底什么是楼面价？楼面价和房价有什么关系？楼面价和销售价又有什么区别？今天我们就来为你一一解惑。

什么是楼面价？

楼面价是指土地价格除以该土地的允许**大建筑面积。

每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的**大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率；规划建筑面积＝土地面积×容积率；容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积；例如，拍卖的土地面积为13145平方米，容积率为3.2，**后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。

楼面价与房价的关系 

房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。

房价：土地价格＋建筑物价格。另外，房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。

据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而且这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

楼面价与销售价的区别  

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了，因为商品房的**终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房**终售价的参考标准之一。

楼面价低房价不一定低！如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

**终房子的销售价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。

上面说到楼盘的定位，众所周知，在所有楼盘的定位中，大家**关心的还是——学区房。

这不，又是一年“**季”，各公办**的划片范围迅速引起了家长们的火热关注，一套好的房子，不仅是自己舒适的避风港，也应该是孩子未来的保障。

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